Betaalbaar wonen staat in Knokke-Heist maar ook in Brugge, Blankenberge en Damme steeds meer onder spanning. De combinatie van hoge prijzen, traag bouwen en beperkte ruimte weegt op jonge gezinnen, alleenstaanden en ouderen.
Prijzen blijven hoog
Wonen is een basisbehoefte, maar toch wordt het voor veel mensen moeilijker. Ook in de regio rond Brugge, Knokke-Heist en Blankenberge gaat een groot deel van het inkomen naar huur of afbetaling, daarom stellen veel starters hun plannen uit. Wie vandaag wil kopen, moet zich bovendien voorbereiden op een lange lening, terwijl nieuwbouw gemiddeld meer dan driehonderdduizend euro kost.
Tegelijk tonen recente cijfers dat de markt niet overal dezelfde richting uitgaat. In Knokke-Heist daalde de gemiddelde woningprijs in 2025 met ruim 18 procent, maar toch blijft de gemeente bij de duurste van het land. Appartementen kosten er gemiddeld nog altijd meer dan 600.000 euro, terwijl huizen boven de 700.000 euro blijven schommelen.
Te weinig woningen
Er zijn simpelweg te weinig woningen om aan de vraag te voldoen. Ook in Brugge, Blankenberge en Damme groeit het aantal huishoudens, terwijl het aanbod achterblijft. Daardoor stijgen de prijzen verder, omdat vraag en aanbod uit balans blijven. Bovendien moeten veel bestaande woningen dringend gerenoveerd of vervangen worden, maar net daar stokt het tempo.
Vergunningen voor nieuwbouw en heropbouw zitten op een dieptepunt. Dat komt doordat procedures complex zijn en vaak lang aanslepen. Daarom haken bouwers af of schuiven projecten jaren vooruit, wat de krapte nog vergroot.
Verdichten blijft moeilijk
Vlaanderen wil zuiniger omgaan met ruimte, en ook lokaal wordt vooral binnen bestaande kernen gebouwd. Toch loopt dat in de praktijk stroef. In steden zoals Brugge is verdichten duurder en botsen projecten sneller op bezwaren, terwijl in gemeenten als Damme de mogelijkheden beperkter zijn. Intussen bestaat het merendeel van de nieuwe woningen uit appartementen, maar vooral langs bestaande linten.
Daarbij wonen we nog altijd ruim. Met gemiddeld meer dan twee kamers per huishouden ligt Vlaanderen aan de Europese top. Dat jaagt de bouwkost op, omdat grotere woningen meer materialen vragen. Kleinere, kwalitatieve wooneenheden zouden kunnen helpen, maar worden niet overal toegelaten.
Hoger bouwen met woonverplichting
Hoger bouwen in afgebakende zones kan helpen om de woningprijzen af te remmen, maar alleen als het ook echt over “wonen” gaat. Dus geen tweede verblijven. Daarom wint ook het idee van een woonverplichting aan belang: wie extra verdiepingen krijgt, moet daar ook woningen realiseren. Zo wordt extra bouwvolume niet ingevuld met kantoren of luxefuncties, maar met woonunits.
Door hoger te bouwen op goed gelegen percelen kan het aanbod toenemen zonder extra open ruimte in te nemen. Dat is belangrijk, want het tekort aan woningen blijft groeien. Als er meer woonunits bijkomen op dezelfde grond, kan dat de druk op prijzen verminderen, zeker in steden en gemeenten waar ruimte schaars is.
Tegelijk vraagt zo’n aanpak duidelijke spelregels. Zonder woonverplichting dreigt hoger bouwen vooral extra winst op te leveren, terwijl de woonnood blijft bestaan. Met duidelijke afspraken kan verdichting net zorgen voor meer betaalbare woningen, dichter bij voorzieningen en openbaar vervoer. Dat maakt wonen niet alleen efficiënter, maar op termijn ook haalbaarder voor meer mensen.
Belastingen en keuzes
Ook de fiscale druk speelt mee. Een groot deel van de prijs van een nieuwbouwwoning gaat naar belastingen en lasten. Daardoor wordt bouwen duurder en minder aantrekkelijk. Intussen zoeken lokale besturen, zoals in Brugge en Knokke-Heist, naar manieren om projectontwikkelaars te laten bijdragen aan betaalbaar wonen.
Het aanbod verhogen, compacter bouwen en de regels eenvoudiger maken: de hefbomen bestaan al. De vraag is vooral hoe snel ze worden ingezet, want ook in Knokke-Heist, Brugge, Blankenberge en Damme voelen steeds meer inwoners dat wonen geen evidentie meer is.
De immobiliën kantoren jagen de prijzen doelbewust naar omhoog. De winsten zijn dan hoger. Er is ook geen sluitend systeem die bepaalt hoeveel een huis of appartement mag kosten aan de hand van bepaalde richtlijnen. Hoe komt het dat een doorsnee huis te Brugge bijna dubbel zoveel kost dan een huis in Waardamme bijvoorbeeld of dat en huis in Damme/Ootskerke duurder is dan een gemeente in de omtrek. De vraag is hun antwoord en daardoor kunnen we de prijzen hoog houden. Heb het zelf meegemaakt dat een verkoper mij zei dat een huis te Brugge automatisch duurder wordt en dit enkel en alleen omdat het “Brugge” is. Ook bij de verhuring van woonsten wordt dit principe toegepast. Voorbeeld: huurhuis te Brugge kost 1400 euro per maand en dit voor een rijtjeshuis. In Lichtervelde heb je er bijwijze een Vila voor. De uitleg van de immo kantoren is larie en apekool en is enkel bedoeld om snel geld te verdienen. Sommige appartementen zijn klein en daar vragen ze hoge prijzen voor terwijl je net buiten de omgeving van Brugge bent voor dezelfde som een huis kan kopen of huren. Ook binnen de sociale verhuurkantoren gebruiken ze die truc ook al
mits aangepaste regelgeving kan het probleem van de onbetaalbare woningprijzen relatief eenvoudig opgelost worden :
– minimum % aan 1 en 2 en 4-persoonsappartementen per nieuw appartementsgebouw met ook een max opp (ipv enkel een minimum oppervlakte)
– minimum oppervlaktes verlagen = betaalbaarder
– woonverplichting (ook na herverkoop!) voor 80% van de nieuwbouw in een gemeente, voor bouw 2e verblijven extra belasting
– sluiten achterpoortje van domiciliëring op 2e verblijf waar men feitelijk niet woont en aankoop 2e verblijf op kosten firma (aftrekbaar!)